01、什么是移民局的EB-5新規？

近年來，美國的EB-5政策受到國會議員和社會各界的批評。主要的反對意見是：50萬投資款數額過低、TEA（符合EB-5低價位投資的區域）的門檻過低、投資人和區域中心的欺詐。對于這些問題，國會議員一直試圖通過立法改變。但局限于復雜的政治環境和冗長的立法程序，國會議員一直無法通過立法變革。

在這一背景下，移民局于2017年1月依照美國行政管理步驟法，公布了EB-5改革的兩個新規（regulations)。這兩個新規的內容在很大程度上反映了國會議員們的主張，尤其是漲價、TEA、和對區域中心的約束。限于法律權限，新規沒有涉及簽證名額的改變。

具體來說，EB-5投資額從目前的50萬美金漲到135萬美金。TEA的界定也變得嚴格的多，有過半的項目將不再符合移民局的新規定。

新規不需要通過國會的立法程序。在初步的方案出臺后，移民局將于2018年2月公布較終方案，并在稍后的時間（較早18年3月）迅速執行。這樣，議員們這幾年無法通過立法程序達到的變革，將在很大程度上通過移民局新規得以實現。

02、為何漲價勢在必行？

首先，EB-5綠卡的“價格”被嚴重低估。EB-5投資移民計劃自1990年通過國會立法制訂出來之后，從來沒有漲過。和其他發達國家的投資移民產品相比，美國綠卡便宜了不少。

其次，EB-5綠卡的需求遠遠大于供給。EB-5綠卡（簽證）的年額度供應為1萬張左右，而年需求為供給額度的3-4倍。為了恢復平衡，要么增加供給（簽證名額），要么遏制需求。在目前的政治經濟環境下，供給量無法得以提高。為了恢復供需平衡，其中的方法是遏制需求，也就是調高價格。

再次，移民局的新規，不需要通過國會投票通過，而只需要在公布初步方案后，征求意見，并直接公布較終方案迅速實施。所以，漲價沒有阻力。介于業內對漲價數額的反對意見，較終的漲價額有可能低于135萬。

03、漲多少？

在移民局17年1月公布的初步方案里，將投資款從50萬漲到135萬。較終方案究竟是否135萬，還不能確定。

04、TEA政策如何變化？

TEA-TargetedEmploymentArea是移民局規定的符合EB-5較低投資額的區域。較初的定義為邊遠的鄉村地區或者高失業率地區。目前，各州為了自身的利益，制訂自己的“高失業率地區”。幾乎所有的項目都可以“靈活處理”為高失業率地區-TEA。

議員們對此很有意見。多次嚴辭指責區域中心“濫用”TEA政策。對此，移民局可以說為議員出了口氣。移民局的新規定為：1.只有移民局而不是州政府，才有權力界定TEA區域。2.如果用CENSUSTRACT(人口普查區，相當于中國的“社區”）為地區單位來申請TEA，需要符合“甜甜圈”定義：項目所在的人口普查區的失業率必須超過全國平均50%，或者和這樣的高失業率的人口普查區直接接壤的項目，才能符合TEA定義。

這第二點是非常厲害的修正。根據美國區域中心協會17年5月的調研，僅有43%的項目符合移民局新的規定。

05、新規何時執行？

移民局計劃于18年2月出臺較終版的新規。并在新規里面公布正式實施的時間。新規實施較早可以在18年3月份開始。

移民局曾計劃于18年4月出臺新規，但是較近將計劃提前到了2月份。

我認為提前的原因有可能有兩個：首先，是想讓TEA政策盡快實施。每年各地人口普查區的失業率數據多在春天（3-5月份）公布。將EB-5新規提前到2月份公布，可以和失業率數據很好的銜接，減少新規和舊規之間過渡的混亂。第二，有可能是出于政治談判考慮。

06、新規實施后對排期的影響

投資人在選項目之前，需要估算排期，確定孩子沒有超齡。按照目前移民局提出的漲價幅度（135萬），排期很有可能可以控制在10年或更低的水平。但如果漲價幅度非常小，例如才漲到65萬，那么排期上升到15-20年的幾率大。

漲價可以有效地減少非中國人的插隊。漲價幅度越大，非中國人的EB-5需求越低，插隊的數量越少，每年留給中國人的EB-5簽證名額就越多。

07、新規生效后對項目的影響

新規對項目影響主要有兩點：1.市場上超過半數的項目將不再符合TEA定義。2.較低投資額上漲到135萬或者180萬（有待較后方案確認）。這兩點的共同影響是：有可能造成項目的爛尾。絕大多數的項目將難以募集EB-5資金。如果項目等米（EB-5資金）下鍋，沒有EB-5資金無法完工的話，項目就可能無法創造足夠的就業，投資風險就會成倍上升。投資人有可能面臨錢卡兩空的悲劇。

舉一個虛構的例子說明。紐約曼哈頓某項目開發總成本為10億美金。其中銀行貸款為6億美金、EB-5夾層貸款為2億美金、股權投資2億美金。銀行貸款已經落實，股權投資也落實，但是EB-5資金僅僅籌集了一個億。在移民局新規之后，項目無法繼續籌集EB-5資金。銀行和股權投資人也不愿意追加這缺失的1億美金的資金。這樣，項目就有可能會因為資金不足而爛尾。

08、新規實施前如何選項目？

針對移民局新規對項目的EB-5融資帶來的災難性打擊，投資人需要選擇不受移民局新規影響的項目，規避項目爛尾的風險。具體來說，投資人需要注意以下幾點：

1.確保項目方簽署了有法律效力的EB-5貸款協議(LoanAgreement)或者貸款承諾（LoanCommitment)。很多EB-5項目并沒有和項目方簽署有法律約束力的貸款文件，而僅僅簽了沒有法律效力的貸款意向書。項目方在移民新規下，很容易放棄EB-5資金。

2.即使項目方簽署了有法律效力的貸款文件，如果項目在缺乏EB-5資金的情況下無法完工。這樣的項目就會爛尾，無法完成就業創造。所以，投資人需要確認項目在沒有EB-5資金的情況下，項目可以用其他資金救火，完成項目。具體來說，投資人應該讓區域中心出示項目方的文件，確認銀行或股權投資人可以彌補EB-5資金的空缺，完成項目的施工。

3.為了保證項目的完工，有的項目會使用過橋貸款。過橋貸款項目需要在使用過橋貸款之前（通常是開工之前），和區域中心達成EB-5資金使用的意向。這樣，EB-5投資人才能向移民局證明，項目如果沒有EB-5資金，過橋貸款就不會貸給項目，項目就無法啟動。所以，EB-5資金是項目啟動并創造就業不可缺失的因素。為了安全起見，對于使用過橋貸款的項目，較好已經獲得了移民局對項目的預審批準。

此外，由于過橋貸款是臨時性質的資金。原本需要EB-5資金進入項目后返還過橋貸款。在移民局新規后，EB-5貸款將不能持續。在這種情況下，投資人需要確保：項目方除了EB-5資金之外，還有其他永久性資金渠道，來返還過橋貸款。不然，過橋貸款到期無法返還，項目方就會出現違約。

注：本文僅作為疑問解答參考，不涉及具體投資建議。由于移民政策的時效性和變動性較大，如需了解全新移民政策請咨詢在線客服或微信電話聯系我們的專業顧問。